今年以來,全國一些城市商品房銷售量價齊跌。有外資投行拋出“中國樓市崩潰論”,有媒體稱房價拐點已來臨,關於多地將鬆綁調控政策的傳聞也時有傳出。
  說到政府對樓市調控的思路,在2013年10月份中央政治局學習房地產業相關知識的會議上,習近平總書記的一番重要講話表述得很清楚:從我國國情看,總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。
  政府提供基本住房保障,主要是指公共租賃住房和棚戶區改造,而保障之外的供給和需求則交給市場自由調節。因此,建立更完善的市場機制,取代限購限貸的行政性手段,將會是未來的政策走向。但短期內,在北上廣等大城市房價高企的壓力下,貿然鬆綁限制政策的可能性不大。
  那麼,今年前四月全國樓市為什麼會成交下降?主要原因是新盤上市量的極大不足。我們知道2011年四季度以及2012年前三季度,由於市場情況不明朗,以及銀行並未大規模刺激市場,房企拿地意願嚴重下降。以北京為例:2013年土地出讓金收入為1800多億元,而2012年土地出讓金僅為600多億元,是2013年的三分之一左右。而目前上市的新盤恰恰來自2012年獲得的土地。
  加之2013年11月份以來,全國重點城市的限價措施極為嚴格,比如北京的方式是4萬元以上高價項目近半年不審批預售。銀行惜貸也比較嚴重,並非房貸有風險,而是在利率市場化背景下,銀行等待合適時機放貸。
  那麼,房企缺錢的說法成立嗎?2012年和2013年,全行業房地產銷售額超過14萬億元,同期公開市場土地出讓金收入不足7萬億元。房地產市場怎麼可能缺錢?事實上,上市房企、央企、國企、城投從不缺錢,缺錢的只可能是中小房企。但決定樓市走向的恰恰是從不缺錢的大型企業。以為房企資金鏈斷裂會導致房價崩盤,是完全無知的說法。
  國外投行看淡中國樓市,甚至聽到了崩盤的碎裂聲,這是對中國樓市的全然誤解,並無依據。中國樓市,是在50年不發展住宅產業而致力於工業化發展的局勢下,在城鎮人口從改革開放之初的不足18%、到未來20年將超過70%的巨大變遷中,得到的空前發展。這是任何發達經濟體早已經成熟的市場不能類比的。我們發展得快,是因為歐美國家走了上百年的路,我們僅僅走了不足15年。中國的城鎮化建設進程剛剛過半,未來20年,房地產仍將作為中國經濟的基礎與支柱,帶動相關上下游70餘個產業發展,這一趨勢不會改變。看空中國樓市與中國經濟發展,是根本沒有依據的。
  (陳寶存,亞太城市研究會房地產分會會長,海外網特約評論員)
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